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小區路處處是坑:道路難修繳費埋雷 消防管線物權成疑

2019-12-05 13:30 編輯:TF003 來源:北京晚報

編者按 上周,《北京市物業管理條例(草案)》提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。其中規定:專項維修資金應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用,并設立專用賬戶。當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

當房屋出現房頂漏雨,電梯“罷工”、管道老化、小區道路破損等問題時,根據業主申請,便可使用專項維修資金,對居民住房共用部位、共用設施設備進行維修維護。

在申請與使用中,很多小區享受到了這筆“養老金”帶來的實惠,保障了居民的生活質量。但一些問題也隨之出現,部分小區在使用專項維修資金中遇到了“坎兒”。如何更好地用好這筆房屋的“養老金”,進而解決小區的大問題,讓其能夠在房屋逐漸老化時發揮巨大的作用,需要更多的實踐與思考。

福星花園小區破損道路。

南五環附近的福星花園小區,建成至今20年左右。小區中的道路出現了裂紋、破損,斑駁的道路也讓居民意識到小區到了非改不可的境地。

而在申請使用專項維修資金時,卻遇到了難題,小區中的部分樓房建成時間較早,并未繳納過專項維修資金。在多次咨詢申請中,均因此原因無法動用。專項維修資金處于“趴窩”狀況,小區道路的大修也一直無法進行。

記者調查發現,在一些小區申請使用專項維修資金的過程中,遇到了申請使用不規范、區域劃分不明等“坎兒”。

路破難平 只因維修資金收繳不一

地處南五環附近的福星花園小區,多是4層至6層的樓房,小區至今有20年左右。小區路面上出現了不同程度的裂紋,一些路面已變成碎石,汽車經過便發出“咯咯”的響聲。

“我出家門都不太敢穿高跟鞋,弄不好就踩裂縫里了。”一名業主表示,破損的道路給許多居民出行帶來不便。不僅汽車行駛中會遇到顛簸,童車、輪椅、行人的經過都會造成影響。

對小區道路進行維修,方便居民出行,成為該小區業委會首要的工作。“這就涉及到申請專項維修資金,但查詢后卻十分無奈。”小區業委會主任王新華表示,查詢結果顯示,小區此前并未使用過專項維修資金,而這次同樣無法使用。

王新華介紹,由于歷史原因,小區的構成比較復雜。其中,1號至4號樓建成時間較早, 5號樓至26號樓則是2000年之后建成。

根據當時的政策,較早建成的幾棟樓,業主并未繳納專項維修資金,所以1號至4號樓至今沒有繳納記錄。“正因為這個原因,整個小區就無法動用這筆大修資金。”

一名居民表示,雖未繳納專項維修資金,但是這幾棟樓的居民交了“中修費”,該費用與物業費一并收取,主要用于對樓房的維修維護。

業委會想到了補繳這筆費用,但是一些居民有不同的意見,因為他們此前一直交了中修費。“我們就補繳咨詢了相關工作人員,他們也表示補繳行不通,這個不能補繳。”

因此,專項維修資金只能維修維護5號樓至26號樓的樓本體,也就是樓內的維修維護,樓外的維修維護則不能動用該筆資金。

“現在想動用專項維修資金,只有一種情況,就是按照工程總造價,根據每戶的面積不同平攤,1號至4號樓業主費用需要業委會去收取費用,其他樓可以直接走專項維修資金。”王新華頗為無奈,因為時間久,小區之前的門禁系統廠家中已經沒有設備,導致無法維修,業主曾想更換樓門的門禁系統,也是因為同樣的問題被卡住。“很多小區都是統一的,有和沒有都好辦,而我們卻遇到了這樣兩難的情況。”

流程不暢 資金申請使用屢屢試錯

房山線地鐵長陽站不遠,九洲溪雅苑小區建于2008年,業主于一年后開始入住。

2015年部分居民反映屋頂漏水,原物業與原業委會開始準備為13棟樓進行屋頂維修,并通過應急通道申請專項維修資金。

該小區業委會主任劉斌表示,因為申請中出現問題,未能成功申請專項維修資金。但是維修工程已經開始,直至工程結束,小區的專項維修基金還沒能申請成功。

按規定,施工完工驗收需有物業公司、業委會,同時要有5名該樓的業主代表簽字。劉斌開始對簽名名單的業主進行核實,與每名簽字業主都進行溝通,近七成業主表示,自己并未簽字。“這個驗收完工的業主簽名就存在一定問題。施工方未能拿到施工款,最終只能走法律程序。”

與此同時,該小區已經出現排污管線下沉以及電梯老化問題。為此,小區業委會準備再次申請專項維修資金,維修管線與電梯。

“原則是電梯屬于涉及到居民的生命安全,對于維修維護在嚴格把關后,盡快通過程序,通過對報修次數多少作為依據,對報修次數多的電梯先進行維修。”劉斌表示,業委會吸取了此前使用專項維修資金的經驗與教訓,由物業公司報維修申請,動用專項維修資金;并由社區居委會、黨支部進行全程監管,同時邀請業主參與,可以隨時查看更換過程及相關部件。

“我們將申用的流程先行公示15天,公示后居民不反對維修后,再通過居委會、黨支部監管。業委會同意蓋章,再由物業公司蓋章。”劉斌表示,流程走完后,還需要相關樓的10名業主簽名同意,最終才能動用專項維修資金進行維修。“施工過程中,相關幾方同樣全程監管、檢查。完工后,由各相關方簽字,使得所有流程透明化。”

福星花園小區門禁損壞。

權責不清

一條管線

引發維修難題

北三環附近的錦秋家園小區,共有987戶居民,小區分為兩期,分別于2001年、2003年交房入住。

該小區曾申請使用過三次專項維修資金,通過業主大會履行程序,經過都較為順暢。可如今第四次申請,卻遇到了問題。

該小區業委會主任孔沛哲介紹,小區前三次申請的緣由,分別為房屋漏水、下水道坍塌和電梯大修。“對于一些特殊情況,比如水管爆裂等,都可以直接走綠色通道,立即進行維修。”

但是,新申請的資金將用于消防工程進行恢復,涉及到樓內的探頭、管線布線等問題。小區業委會成員在研究后發現,小區中一些面積屬于開發商所有,例如地下一層、地下二層,這些面積是否繳納了專項維修資金,在這些區域內的設備出現問題后,是否可以動用居民的維修資金,又該如何使用,成為困擾小區的新問題。

在孔沛哲看來,消防系統的維修維護,是貫穿整個樓體的,從頂層一直延伸到地下室,無法割裂進行單獨維修。“涉及到地下室的部分維護改造時,這筆費用由誰來出,就是爭議的焦點。”

“我們曾經想查找設備劃分的規則和界限,但是一直沒有查到具體的規則。”孔沛哲開始到相關部門咨詢小區中的界限界定,也始終沒有得到確切的回復。

“屬于開發商所有區域的維修維護,消防管道布線等,是否要花費業主的專項維修資金?”在孔沛哲看來,如果面積劃分屬于開發商,不是業主的公攤面積,該區域動的維修維護費用就不能動用業主的專項維修資金。“可以在物權的確認中,有更加明確的劃分,這樣才能消除一些隱患和問題,避免后期業主、物業、開發商之間的矛盾。”

(原標題:道路難修繳費埋雷 消防管線物權成疑

小區路處處是坑 “坑”在何處)

來源 北京晚報 記者 趙喜斌 文并攝

流程編輯 TF003

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