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朱雀門家苑小區46部電梯皆修通:過程透明 賬戶共管

2019-12-05 13:36 編輯:TF003 來源:北京晚報

相比起附近的老舊小區而言,南二環內的朱雀門家苑小區當屬“新貴”。然而,小區一期建成至今也已十余年,電梯等共用設施設備面臨大修,消防安全隱患在排查中凸顯。幸運的是,這個以業委會名義申請使用專項維修資金的小區,最終實現對46部電梯進行大修,并順利通過住建委委托第三方評估單位開展的專項維修資金使用情況檢查。

朱雀門家苑小區在電梯大修中,邀請業主參觀監督零部件更換情況。

記者調查發現,那些在申請使用專項維修資金方面有著成功經驗的小區,往往用過邀請業主監督、設立共管賬戶等“招兒”。

在朱雀門家苑小區,電梯大修中拆下的零部件被編號后存放在倉庫,以供參觀監督。

過程透明 電梯大修業主全程監督

在很多人眼中,地處先農壇西側的朱雀門家苑小區無疑是低調奢華的“豪宅”。不過,與普通小區一樣,這里的業主們也曾飽受電梯問題的困擾。早在2015年,最早完工的樓棟中已陸續出現電梯關人的情況。盡管經過及時處理,并未造成嚴重后果,但由此帶來的擔憂卻日漸增多。

“當時就有業主向我們提出,希望使用專項維修資金對電梯進行大修,但該不該用這筆錢,還要看有關部門的鑒定結果。”作為小區業委會主任,黃強很快從質量技術監督局給出的報告中找到答案,“經過專業檢驗,有一批電梯的確到了大修年限,這就有了申請的依據。”

黃強發現,獲得“雙三分之二”業主同意,即住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主,且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議并沒有想象中那么困難,真正的難點在于“走流程”,“無論是房管部門還是銀行,幾乎都是第一次經手以業委會名義提出的申請,在這方面沒有先例可循。我們也是第一次辦這些手續,毫無經驗可言,只能摸著石頭過河。”

從大修項目費用匯總表到使用情況匯總說明,從申請審核表到任務單,從分攤明細表到鑒定報告,從報送審價的工程預算書到街道辦事處對業主表決結果確認書,從資金撥付使用監管承諾書到入戶簽字真實性承諾書……業委會為每個單元電梯大修準備的申報材料多達數十項,裝訂成冊后,塞滿了整整一層檔案柜。

“光有這些還不夠,關鍵要讓過程透明。”在黃強的要求下,電梯大修過程中拆下來的每個零部件都被逐一編號,專門存放在倉庫里,并邀請業主參觀監督,“我們要讓業主親眼看到自己所在單元的電梯究竟換了哪些東西,知道這些錢花在什么地方。”

今年8月,北京市住建委委托第三方評估單位開展住宅專項維修資金使用情況檢查,了解物業項目管理、資金支取范圍、使用審核程序、工程質量追溯、業主滿意度等情況,對抽查的每個項目出具跟蹤檢查評價情況報告。

“檢查組對我們的工作給予高度評價,認為給電梯零部件編號的做法值得推廣。”雖說從申請到完工前后歷時長達三年,但黃強慶幸結果是好的,“今年初,消防部門在開展安全隱患排查時開了整改通知書,我們已經提交申請,12月底準備迎接驗收。下一步,還準備對小區安防進行升級,讓專項維修資金更好地發揮作用。”

賬戶共管 物業結余用于小區升級

與朱雀門家苑小區幾乎同時期建成的國興·觀湖國際(又名觀湖嘉園)位于東四環附近。兩年前,這里也曾成功使用專項維修資金,對部分電梯進行大修。

“畢竟直接關系到大家的安全,平時用得也多,所以拿到簽字不算意外。”真正讓小區業委會主任孫志華感到意外的,則是此前因屋面防水維修申請使用專項維修資金時的順利,“那是第一次,況且最初只是頂層業主提出。”

盡管按照規定,屋面防水層破損造成頂層房間滲漏屬于住宅共用部位的維修和更新、改造范圍,但孫志華還是擔心有些業主不太了解,認為別人家滲透跟自己無關,“沒想到,大家出奇地配合,我們就越發覺得不能辜負業主的信任,所以特意請來第三方,公開招標流程,對具備維修工程資質的公司進行比價。”

事實上,業主的支持與業委會一直以來的行動有著密切關系。2008年,小區啟動業委會的籌備工作,成立后不久,便于2010年經公開招投標選聘了新的物業公司。

“之前的物業公司雖說也是采取酬金制,但賬目從不公開。即便是在交接時,也沒有給出詳細的收支情況。”孫志華表示,業委會為此到法院提起訴訟,要求對方支付公共區域廣告收入38萬余元,“正因為有這樣的經歷,我們在選聘新物業公司時,前提就是要求對方接受賬目公開,定期公示物業費的開支和結余,包括小區的公共收益,并隨時接受業委會查賬。”

此外,業委會每年還會請專業的第三方進行審計,并從去年開始啟動共管賬戶制度。孫志華表示,共管賬戶就是在考察其他小區時學到的經驗,“我們和物業公司各持一個U盾,共同對賬戶進行管理。所有支出都要有預算,預算外的項目要申請批準后才能進行,這樣成本控制更精細。”

如今,在對小區共用部位和共用設施設備進行維修和更新、改造時,業委會不僅可以申請使用專項維修資金,還可以盤活物業費結余。“由于目前專項維修資金只用過兩次,并且都屬于局部維修,相比起首期籌款金額而言,所占比例很小,還遠沒到需要補充的時候。”孫志華表示,物業費結余的充分利用在很大程度上節約了專項維修資金的支出,“近年來,無論是門禁系統的改造升級,還是地下車庫道閘系統的設備安裝,都是用的物業費結余。”

有關電梯大修的申報材料塞滿整整一層檔案柜。

規范流程 防止維修資金“跑冒滴漏”

“現階段,專項維修資金使用難的問題之所以存在,主要是因為制度制定模糊,過程運行不暢。一方面,一些業主和業委會成員對相關文件學習不夠,不能按照相關要求進行申請;另一方面,區縣主管部門,尤其是一些業務部門服務意識不足,辦事效率有待提高。”北京首一業主大會工作輔導中心指導部主任童超表示,業委會成員應當一心一意為業主服務,尊重業主的決策權,政府工作人員也要給予更多幫助和指導,對于合理申請及時進行審批。

“按規定,當發生屋面防水損壞造成滲漏等6種緊急情況時,可以不用通過三分之二業主同意,直接申請使用專項維修資金,這本來是為了盡可能簡化手續,保證快速支取,但被一些不法分子認為有機可乘,試圖鉆政策的‘空子’。”童超表示,各區縣多個小區都曾發生過竊取、虛報以及勾結作案的情況,應當引起足夠重視,嚴格按照規范程序進行,防止專項維修資金“跑、冒、滴、漏”。

相比起使用難來說,童超認為更大的挑戰在于補交難。“在北京,1999年1月1日前建成的商品房小區基本上都未收取業主的住宅專項維修資金,屬于專項維修資金的‘空白’。這些小區房齡已經超過20年,面臨越來越多住宅共用部位和共用設施設備的維修需要。”

童超表示,盡管2009年頒布實施的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》中明確要求,本辦法實施前,商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的,應當按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的,業主委員會應當督促其交納,也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。但實際操作中,缺乏有效監督,需要及時出臺配套措施確保政策落實,“在《北京市物業管理條例(草案)》中,再次強調專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金,但如果沒有強制措施,同樣很難執行。”

(原標題:維修零部件都有編號 物業費收支定期公示

46部電梯皆修通 “通”在公開)

來源 北京晚報 記者 宗媛媛 照片由受訪者提供

流程編輯 TF003

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